地上權變毒藥!四大難題難解 沒人敢碰

2016-11-25 14:15:54 聯合晚報 記者游智文/台北報導

 

位於台北市中山南路與忠孝西路口的台北市議會舊址,地上權曾三度流標。 報系資料照
位於台北市中山南路與忠孝西路口的台北市議會舊址,地上權曾三度流標

 

首批「雙降」地上權標案本周開標,共14筆,全數流標。業者說,房市不好、持有稅增加,

之前標到地上權土地的建商,個個痛苦不已,地上權已成房市最恐怖的土地,沒人敢碰。

 

降地租 又降權利金

地上權 還是冷

由於今年前三季國有地上權摽售案標況冷清,平均標脫率僅一成多,財政部國產署日前修改地上權地租計算方式,

從原本全部跟著公告地價浮動,改為1/3浮動,2/3採固定金額,不再隨公告地價調整。

國產署上月公告第一批新地租地上權標案,共14筆,分布北市、桃園、台中、台南、高雄等地。除了地租調降,

權利金底價也下修。其中,位於北市中山區長春路382坪商用地,權利金調降四成至10.5億元。

降地租,又降權利金,不少商仲業者認為有機會脫標。但21日開標,結果全部沒有人投標,比之前標況更慘。

 

全台14筆土地

全部沒人投標

瑞普萊坊市場研究部副總監黃舒衛表示,國有地上權土地雖然更改地租規則,風險好像降低,但就投資的角度來看,

目前仍有四大難題難解。

首先是這類土地用來興建豪宅已證實不太可行,因為豪宅買主都想把資產傳給子孫,地上權屆期就得還給政府,

有錢人購買意願極低。

第二,興建一般住宅賣給換屋族或首購族,總價雖較便宜,但這類住宅只有極少數銀行願意貸款,且成數不高,

多得搭配利率較高的消費性貸款。

第三,目前公告地價只達市價兩成,未來變數仍大,標下這類土地興建商場、旅館,依目前偏低的投資報酬率,

微薄的獲利可能一下就被吃光。

第四,投資開發地上權產品,是一場要談70年的戀愛長跑,而對投資人來說,最大風險是,因為綁約70年,

這段期間都背負著責任,中途發現不對,想斷尾求生都很困難。

 

之前標到的

現在全都唉唉叫

像前幾年積極進場的日勝生、吉美、昇陽等建設公司,現在都頭疼不已,不僅住宅賣不掉,還面臨暴漲的地租。

住商不動產企研室主任徐佳馨表示,地上權在國內先天不利,現在房市又正在往下走,財政部若維持一樣標準,

標況要好轉不易。若想解套,可思考讓年租金計算與公告地價完全脫鉤、降低地租或設定租金漲幅的天花板上限等。

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